LOGOWANIE
Zarejestruj sie

Problemy nieefektywności w transporcie miejskim

Załóżmy, że zbudowano nową drogę, co oszczędza każdemu z gospodarstw domowych 30 minut czasu podróży w każdym dniu roboczym. Przy 240 dniach roboczych w roku przekłada się to na 120 godzin, czyli – przy wycenie oszczędności czasu podróży na 12,5 USD za godzinę – 1500 USD rocznie. Oznacza to wzrost ofert rentowych o tę sumę. Zatem wartość rynkowa każdej posesji wzrośnie o 1500 USD podzielonych przez realną stopę procentową. Jeśli wynosi ona 5%, to wzrost wartości rynkowej posesji wyniesie 30 000 USD. W związku z tym nastąpi wzrost wartości posesji ze 120 000 USD do 150 000 USD, a jako że koszty samych budynków nie uległy zmianie, to wartość ziemi wzrasta z 24 000 USD do 54 000 USD.

Jeśli urzędnicy odpowiedzialni za wyznaczanie stref nie pozwolą na zmianę intensywności użytkowania ziemi, to na powyższych zmianach nasz przykład się kończy. W przeciwnym przypadku mogą nastąpić dalsze zmiany. Popyt na posesje wzrósł w wyniku projektu transportowego do 150 000 USD za jednostkę (o jakości takiej jak obecne). Jest to wzrost o 25% (ze 120 000 USD). Popyt na posesje w omawianym obszarze będzie doskonale elastyczny, gdyż stanowi on nieznaczną część podaży. Strona podażowa uzyskuje natomiast bodziec, by odpowiedzieć na wzrost popytu poprzez dobudowanie domków. Znanym faktem jest to, że długoterminowa elastyczność podaży budynków mieszkalnych na ustalonym obszarze wynosi około czterech19. Zatem wzrost popytu o 25% spowoduje wzrost liczby budynków o 100%.

Załóżmy teraz, że nie ma ograniczeń prawnych i nastąpi wyburzenie istniejących budynków i zbudowanie w miejsce każdego z nich dwóch domów. Jako że na każdy budynek przypada teraz tylko połowa działki, konieczna jest większa inwestycja, by zapewnić nowym posesjom jakość taką samą, jaką miały wcześniejsze. Załóżmy na przykład, że koszt budowy nowych budynków wynosi 120 000 USD (zamiast 96 000 USD jak w przypadku wcześniejszych). Wówczas każda działka zawiera dwie posesje warte 150 000 USD każda, przy budynkach kosztujących po 120 000 USD. Zatem wartość samej działki wzrosła do 60 000 USD (300 000 USD pomniejszone o 240 000 USD). Jak widać, wzrost intensywności użytkowania zie
mi spowodował dalszy wzrost jej wartości – zależny od tego, na ile kosztowne jest postawienie nowych budynków. Zauważmy, że wartość ziemi nie może spaść w wyniku wzrostu intensywności użytkowania, np. gdyby koszt budowy budynku wynosił 130 000 USD, to ich budowa stałaby się nieopłacalna – inwestowano by 260 000 USD, żeby zwiększyć wartość nieruchomości z 54 000 USD (wartość „gołej” ziemi) do 300 000 USD, czyli tylko o 246 000 USD.

To rozumowanie pozwala od razu odkryć popełnione wcześniej „ciche oszustwo”. Otóż zwiększenie intensywności użytkowania ziemi oznacza wzrost wartości nieruchomości ze 150 000 USD do 300 000 USD, czyli o 150 000 USD. To przedsięwzięcie wiąże się jednak z inwestycją 240 000 USD (ewentualnie 192 000 USD przy założeniu kosztów budynku 96 000 USD, czyli takich samych jak dla budynków wcześniejszych). Konieczność wyburzenia poprzednich budynków skutecznie uniemożliwiłaby zatem wzrost intensywności użytkowania ziemi. Bodziec do wyburzenia budynków zaistniałby tylko, gdyby wartość niezabudowanej ziemi (pomniejszona o koszty wyburzenia) przekroczyła wcześniejszą wartość nieruchomości. Spełnienie tego warunku wymaga często ogromnego wzrostu wartości ziemi – być może zapewniłby to dopiero skumulowany efekt kilku usprawnień w transporcie (oraz wpływ innych czynników). Zatem faktyczne efekty zmian wartości rynkowej na intensywność użytkowania ziemi mogą albo nie zaistnieć w ogóle, albo pojawić się ze sporym opóźnieniem.

Podobnie ma się sytuacja z wpływem zmian wartości na przydział ziemi do różnych zastosowań. Ten rodzaj zmiany jest całkowicie uzależniony od urzędników zajmujących się wyznaczaniem stref i badania empiryczne tego efektu koncentrują się na analizie zachowań urzędników w odpowiedzi na prośby o zmiany w regulacjach dotyczących stref. Najważniejsze jest rozpatrzenie przypadków, gdy następuje wzrost wartości ziemi dużo większy dla jednego z zastosowań – ale nawet jeśli na nich koncentruje się uwaga, to można podejrzewać, że zmiany zachodzą z dużym opóźnieniem i są niepełne.

19. R. J. Arnott, D. P. McMillen, A Companion …, op. cit., s. 287.
skomentuj
KOMENTARZE NA TEMAT GRY
więcej komentarzy dodaj komentarz